La première difficulté rencontrée par les initiateurs d’un projet de construction de mosquée est celle de l’accès au foncier ou au bien immobilier qui permettrait l’édification ou l’aménagement d’un lieu de culte. Plus exactement, surgit le problème de l’investissement immobilier nécessaire pour concrétiser le projet de lancement d’une mosquée.
Les collectivités publiques, dans cette perspective, sont une solution très précieuse. Effectivement, sauf cas exceptionnels d’interventions de riches mécènes, les projets relatifs aux mosquées sont le plus souvent portés par des petits groupes de personnes, ne disposant pas de ressources financières illimitées. Si la communauté contribue au financement, souvent suite à des actions lancées par les initiateurs du projet, cette contribution n’est pas parfois pas suffisante ou n’atteint un seuil exploitable qu’après un certain délai, qui peut être long. Dans ces situations, il peut être profitable de se tourner vers les personnes publiques, pour solliciter la passation d’un bail emphytéotique administratif (BEA).
D’après l’article L. 1311-2 du code général des collectivités territoriales (CGCT), « un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l’objet d’un bail emphytéotique (…) en vue de l’affectation à une association cultuelle d’un édifice du culte ouvert au public (…). Ce bail emphytéotique est dénommé bail emphytéotique administratif. »
Le BEA est très simplement un bail, défini traditionnellement comme un contrat de louage par lequel l’une des parties appelée bailleur s’engage, moyennant un loyer que l’autre partie appelée preneur s’engage à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d’une chose mobilière immobilière (Gérard Cornu, Vocabulaire Juridique, PUF, 2007, p. 105).
L’idée est donc la suivante : les porteurs d’un projet de construction d’une mosquée, qui devront être nécessairement organisés en association cultuelle, peuvent prendre contact avec une collectivité publique disposant de terrains ou de biens disponibles. Il s’agit de convaincre cette collectivité de passer un contrat de bail avec l’association cultuelle. Le contrat pourra porter sur un terrain, sur lequel sera édifié un lieu de culte, ou un bien immobilier, qui sera transformé en lieu de culte.
Les avantages du BEA sont nombreux. On peut en évoquer trois principaux :
- Il s’inscrit dans le temps : en effet, d’après l’alinéa 2 de l’article L. 451-1 du code rural, ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.
- Il permet à l’association cultuelle de bénéficier d’un patrimoine permettant de générer des financements ultérieurs pour l’édification, les travaux ou l’entretien de la mosquée : l’alinéa 2 de l’article L. 451-1 du code rural précise bien que le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. L’article L1311-3-2° du CGCT précise que l’hypothèque permet uniquement la garantie des emprunts contractés par le preneur en vue de financer la réalisation ou l’amélioration des ouvrages situés sur le bien loué.
- Le montant du loyer est modéré : cela permet aux gestionnaires de la mosquée de faire face à un effort de financement raisonnable et étalé dans le temps. Il faut bien relever que le loyer ne peut être, sans aucune motivation, symbolique : cela reviendrait à une subvention déguisée, interdite par la loi de 1905. Cependant, le caractère modique du BEA, au regard des prix pratiqués sur le marché, maintient incontestablement son attrait financier.
Le BEA apparaît ainsi, au regard des grandes lignes de son régime juridique, comme un instrument très pertinent pour le développement des projets d’ouverture de mosquées.
Al-Saffâh
Le tribunal annule le bail emphytéotique pour la future mosquée de Vannes
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Sauf que, au terme de ce bail emphytéotique, il y a un risque, faible mais réel, de voir l’association cultuelle se voir déposséder de son bien, à savoir la mosquée, puisque dans le cadre du bail emphytéotique, le propriétaire du terrain, le plus souvent la Mairie, reste propriétaire de ce qui est bâti sur le terrain loué.
Imaginez donc, une hypothèse pas si fantasque, une mairie aux mains de l’extrême droite au moment où le bail arrive à échéance et décide de ne pas renouveler ce bail et donc de récupérer son bien.
La solution la plus sécurisée reste l’achat du terrain, reste à négocier le prix. Une solution est de faire évaluer le prix du terrain par les domaines.
En complément :
http://www.actes6.com/juridique/j_bail_emphytheotique.htm
On peut relever sur ce site la phrase suivante qui pour moi est rédhibitoire concernant ce type de bail :
« Si l’emphytéote (exemple : l’association cultuelle) réalise des constructions ou des améliorations, le propriétaire (exemple : la Mairie) en profite, à la fin du bail, sans avoir à verser d’indemnité au locataire sortant. »
Salam aleykoum,
En effet, le bail emphytéotique étant un contrat de bail, c’est toujours la personne publique qui reste propriétaire de son bien, ce dernier n’étant que loué à l’association cultuelle. Le frère Youssef a tout à fait raison de mettre en avant la possibilité théorique d’une association cultuelle n’ayant plus accès à l’infrastructure religieuse au terme du bail.
Seulement, la probabilité d’une telle issue est assez faible, si le BEA est bien négocié.
Imaginons un BEA conclu pour 50, 60, 70 ans. Sur une période aussi longue, la mosquée édifiée grâce au BEA sera devenue un lieu de culte connu et reconnu au niveau local.
Dans 99% des cas, il sera politiquement très délicat de le supprimer car il sera désormais incontournable socialement, et donc électoralement.
En pratique, il faut aussi mesurer le coût financier d’une transformation d’une mosquée en une infrastructure dédiée à une autre affectation. Là encore, on a un motif qui plaide pour la stabilité de l’affectation du bien au culte musulman.
Toujours en faveur du BEA, prenons un élément de comparaison : on le sait peu, mais l’Etat, après la loi de 1905, est resté propriétaire de très nombreux biens écclésiastiques relevant du culte chrétien, dont il finance encore aujourd’hui l’entretien. Cependant, ce droit de propriété n’a pas vu la remise en cause de l’affectation religieuse de ces biens. Si on ferme des Eglises, c’est plus par manque de pratiquants que par la volonté de l’Etat de brimer ce culte. Le BEA, qui se rapproche de cette formule, reste donc une solution relativement sécurisée.
Idéalement, comme le frère Youssef, je pense que la solution du lieu de culte comme propriété d’une association cultuelle est la meilleure, pour des raisons d’indépendance. Cependant, en pratique, il n’est pas toujours évident d’acheter et de construire, faute de financements suffisants. C’est dans cette hypothèse que le BEA est intéressant, d’autant qu’il est, malgré tout, assez sécurisant. C’est UNE solution, sans être LA solution.
Wallâhu A’lam.
Al-Saffâh
Salam ‘alaykoum wa rahmatoullahi,
Nous musulmans ne devons pas accepter ce type de bail.
Nous devons être propriétaire à 100% du terrain, et du bâtiment.
Et nous ne devons jamais accepter d’aide financière des mairies ou de l’état.
Ceux pour qu’il n’y ait aucune ingérence de l’Etat français.
C’est à force d’avoir eu trop de nostalgique béni oui-oui de l’époque coloniale au sein de notre communauté, que la France se croit tout permis dans l’ingérence de la pratique de notre dine.
je comprend tout a fait cette position mais vue le cout terrain et construction
il y a une certaine justice que la France apporte son soutien vous souligier le passer coloniale et tous ce que cela a engendrer il y a aussi les vies qui bon ete donner pour liberer la france l’ors de la grande guerre et enfin tous ce que l immigration a participer dans la construction du pays son developpement
certe l autre solution serais une grande fondation qui recolterais les dons et reverserais su des criteres uniques pour tous en fin de projets pou aider les assoc a terminer le financement ainsi les etats pourais aussi participer et cela excuerais l ingerence suite aux aides puisque celle ci ne serais plus direct.
cela demanderais une plus grande union et solidaritee entre les musulmans de France ced qui manque cruellement
moi je Veux juste qu’on m’indique une ong islamique qui peut financer notre comunauté minoritaire dans une petite ville du Sénégal pour la construction d’une mosquée et d’une école coranique.
l’actuelle Mosquée est dans un état piteux et risque de s’écrouler sur les fidéles; on cherche désespérément un financement pour une rénovation totale